계약해제 vs 해지 | 손해배상 청구 가능 여부가 달라진다

공통점은 둘 다 손해배상 청구에 영향을 주지 않는다는 것입니다(민법 제551조). 즉 해제하든 해지하든, 상대방의 채무불이행으로 입은 손해는 별도로 배상받을 수 있습니다.

해제는 계약이나 법률에 정한 사유가 있어야 합니다. 대표적으로 상대방이 채무를 이행하지 않을 때, 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나도 이행이 없으면 해제할 수 있습니다(이행지체로 인한 법정해제).

• 이행지체: 기한이 지나도 이행하지 않으면, 최고 후 해제.
• 이행불능: 이행이 불가능해지면 최고 없이 해제 가능.
• 정기행위: 특정 시기에 이행되지 않으면 의미가 없는 계약(예: 예식장 대여)은 최고 없이 해제.

해제 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.

계약이 해제되면 각 당사자는 받은 것을 상대방에게 반환할 의무가 있습니다(민법 제548조, 원상회복). 돈을 받았다면 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려주고, 물건을 받았다면 그 물건을 반환합니다. 다만 이미 형성된 제3자의 권리는 해치지 못합니다.

반면 해지는 계속적 계약을 장래를 향해 끝내므로, 그동안 이행된 부분(예: 이미 살았던 임대차 기간)은 유효하게 남고 원상회복 대상이 아닙니다.

매매: 매도인이 잔금일에 소유권 이전을 하지 않으면, 매수인은 최고 후 계약을 해제하고 이미 준 계약금·중도금을 돌려받으며, 추가 손해도 청구할 수 있습니다.

임대차: 임차인이 차임을 계속 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 그동안의 임대차는 유효하고, 앞으로의 계약만 끝납니다. 연체 차임과 손해는 별도로 청구합니다.

연체이자·지연손해금 계산이 필요하면 법정이자 vs 약정이자 글을 함께 참고하세요.

해제와 해지는 모두 상대방에 대한 의사표시로 하며, 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다(민법 제543조). 그리고 이 의사표시는 한 번 하면 철회할 수 없습니다. 따라서 통지 전에 사유가 충분한지, 최고가 필요한 유형인지를 점검한 뒤 신중하게 통지해야 합니다.

도달 시점을 증명하기 위해서는 내용증명이 가장 안전합니다. 통지서에는 어떤 계약을, 어떤 사유로, 언제부터 해제(해지)하는지를 명확히 적고, 이행지체를 이유로 한 해제라면 상당한 기간을 정한 최고 사실도 함께 기재합니다. 원상회복 청구나 손해배상 청구를 유보한다는 문구를 넣어 두면, 이후 별도 청구를 할 때 일관된 주장이 됩니다. 통지 초안은 내용증명 작성기의 ‘계약 해제(해지) 통보’ 유형으로 만들 수 있습니다.

자주 묻는 질문