주택임대차 계약갱신청구권 | 행사 시기를 하루라도 놓치면 소멸한다

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 권리가 소멸하므로, 만료일을 기준으로 역산해 두는 것이 안전합니다.

• 만료 6개월 전 = 요구 가능 시작일
• 만료 2개월 전 = 요구 가능 마지막일

2020년 12월 10일 이후 최초로 도래하는 계약부터는 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’가 적용됩니다. 갱신은 1회에 한해 인정되며, 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다.

갱신 요구는 형식에 특별한 제한이 없지만, 도달 시점을 증명할 수 있는 방법으로 하는 것이 안전합니다. 구두로만 하면 나중에 ‘그런 말 들은 적 없다’는 분쟁이 생길 수 있습니다.

• 문자·카카오톡: 간편하지만 도달 시점을 캡처로 보관해야 합니다.
• 내용증명: 도달 시점을 우체국이 증명하므로 가장 확실합니다.

요구는 기간 안에 임대인에게 ‘도달’해야 효력이 있습니다. 마지막 날 밤에 보내 다음 날 도달하면 늦을 수 있으니 여유를 두어야 합니다. 내용증명 작성기로 갱신 요구 통지 초안을 만들 수도 있습니다.

임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못하지만, 법이 정한 예외에 해당하면 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인(또는 직계존비속)이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 목적물을 고의·중과실로 파손한 경우
• 철거·재건축 등 정당한 사유가 있는 경우

특히 ‘임대인 실거주’를 이유로 거절했는데 실제로는 다른 사람에게 임대한 사실이 드러나면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

갱신 시 임대료(차임·보증금) 인상은 약정 당시 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 지자체가 조례로 더 낮은 상한을 정한 경우 그 기준을 따릅니다. 임대인이 5%를 넘겨 요구해도 임차인은 그 상한 내에서만 응할 의무가 있습니다.

다만 이는 갱신청구권을 행사한 갱신에 적용되는 원칙이며, 합의 갱신이나 신규 계약에는 다르게 적용될 수 있으므로 상황을 구분해 판단해야 합니다. 임대인이 5% 상한을 넘겨 인상을 요구하며 갱신을 사실상 거부하는 경우, 임차인은 상한 내 인상만 받아들이고 갱신을 주장할 수 있습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청해 비교적 빠르고 저렴하게 해결할 수 있으니, 소송 전에 이 창구를 먼저 활용하는 것도 방법입니다.

계약갱신청구권으로 갱신한 임대차는 존속기간을 2년으로 보지만, 임차인은 그 기간 중에도 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 즉 갱신했다고 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아니며, 사정이 바뀌면 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있습니다.

다만 이는 갱신청구권을 행사해 갱신된 계약에 적용되는 규정입니다. 최초 계약 기간 중의 해지나 합의 갱신의 경우에는 계약 내용과 법 규정을 별도로 확인해야 합니다. 갱신 요구와 해지 통지 모두 도달 시점이 중요하므로, 내용증명 등 도달을 증명할 수 있는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문