계약금 몰수·배액배상 | 어느 쪽이 어떤 상황에 해당하나

계약금은 여러 성격을 가질 수 있지만, 별도 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. 해약금 규정에 따라 계약을 해제하는 방법은 다음과 같습니다.

• 계약금을 준 사람(보통 매수인): 계약금을 포기하고 계약을 해제합니다. 준 돈을 돌려받지 못하므로 사실상 ‘몰수’됩니다.
• 계약금을 받은 사람(보통 매도인): 받은 계약금의 2배를 상환하고 계약을 해제합니다. 이것이 ‘배액배상’입니다.

예를 들어 매매대금 5억 원에 계약금 5,000만 원을 걸었다면, 매수인은 5,000만 원을 포기하고, 매도인은 1억 원(계약금의 2배)을 돌려주고 계약을 깰 수 있습니다.

이 해약금 해제는 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’만 가능합니다. 여기서 ‘이행 착수’란 계약 이행을 위해 객관적으로 인식할 수 있는 행위를 시작한 것을 말합니다.

• 중도금 지급: 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아, 그 이후에는 해약금 해제가 불가능합니다.
• 일방만 착수해도: 상대방이 아직 착수하지 않았더라도, 어느 한쪽이 이행에 착수하면 원칙적으로 해약금 해제를 할 수 없습니다.

따라서 계약을 깰지 말지 고민된다면, 중도금이 오가기 전에 결정해야 합니다. 이 타이밍을 놓치면 계약금만 포기해서는 계약을 벗어날 수 없습니다.

사례 1. 계약 당일 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 마음을 바꿨다면, 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.

사례 2. 매도인이 더 좋은 매수인을 만나 계약을 깨고 싶다면, 계약금의 2배를 상환하고 해제할 수 있습니다. 단, 매수인이 아직 이행에 착수하지 않았어야 합니다.

사례 3. 매수인이 이미 중도금을 냈다면, 매도인은 배액을 상환하는 방법으로 일방적으로 계약을 깰 수 없습니다. 이 경우 채무불이행 등 다른 사유가 있어야 합니다.

계약서에 ‘위약 시 계약금 상당액을 위약금으로 한다’는 조항이 있으면, 계약금은 위약금(손해배상액의 예정)의 성격도 갖습니다. 이 경우 실제 손해와 무관하게 약정한 위약금을 청구할 수 있습니다. 다만 위약금이 지나치게 과다하면 법원이 이를 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).

즉 ‘해약금 추정’은 특약이 없을 때의 기본값이고, 계약서에 위약금 조항이 있으면 그 조항이 우선합니다. 계약서 문구를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

계약금 해제를 둘러싼 분쟁은 대개 ‘이행 착수 시점’에서 갈립니다. 매수인이 중도금을 미리 지급하려 하면, 매도인은 이를 막고 싶어 하고 매수인은 앞당겨 착수하고 싶어 합니다. 판례는 중도금 지급기일 전이라도 실제로 중도금을 지급하면 이행 착수로 볼 수 있다고 하나, 사안에 따라 다르게 판단되므로 다툼의 소지가 있습니다.

매도인이 배액을 상환하고 해제하려는 경우, 단순히 ‘해제하겠다’는 통지만으로는 부족하고 실제로 배액을 제공(이행 제공)해야 해제의 효력이 생깁니다. 매수인이 수령을 거부하면 공탁 등의 방법을 검토해야 합니다. 이처럼 계약금 해제는 타이밍과 방법이 모두 중요하므로, 큰 금액이 걸린 부동산 거래라면 통지 전에 전문가와 절차를 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문